상가 누수 수리비 누가 내나…사용에 필요한 상태 유지는 임대인 의무, 먼저 고쳤다면 필요비 청구

천장에서 물이 새 장사에 지장이 있다면 임대인에게 먼저 수리를 요구하는 것이 원칙이다. 민법 제623조는 임대인이 계약 중 목적물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 정한다. 다만 조문에 누수가 따로 적혀 있지는 않아, 계약 특약과 원인을 함께 봐야 한다.

임차인에게도 알릴 의무가 있다. 민법 제634조에 따라 수리가 필요하면 임대인에게 지체 없이 통지해야 한다. 임대인이 이미 알고 있으면 그렇지 않다.

예를 들어 비 오는 날 천장에서 물이 떨어져 테이블을 못 쓰게 됐다면 사진과 영상을 찍고 날짜를 적은 뒤 문자로 임대인에게 수리를 요청한다. 말로만 수리를 요청하면 나중에 언제 알렸는지 다투게 된다.

임차인이 급해서 먼저 수리하고 임차물 보존에 필요한 비용을 냈다면 제626조 제1항에 따라 임대인에게 상환을 청구할 수 있다. 영수증과 수리 전후 사진을 보관한다. 건물 가치를 높이는 비용은 제2항의 유익비로, 임대차가 끝날 때 가치 증가가 남아 있는 경우에 상환 대상이 된다. 비용 상환 청구는 임대인이 건물을 돌려받은 날부터 6개월 안에 해야 한다(제654조, 제617조).

먼저 계약서를 보고, 수선을 임차인이 맡는다는 특약이 있으면 그 범위를 확인한다. 특약의 효력, 임차인 과실이나 다른 호실에서 비롯된 누수의 책임은 이 글에서 판단하지 않았다. 다툼이 커지면 대한법률구조공단 등에서 상담을 받는다.