상가 월세·보증금 내려 달라 할 수 있나…제11조 감액 청구 요건과 조정위원회

임차인도 상가건물 임대차보호법 제11조의 요건에 해당하면 앞으로 낼 월세나 보증금을 낮춰 달라고 청구할 수 있다.

감액 청구 요건

임차건물의 조세, 공과금, 그 밖의 부담이 늘거나 줄거나, 제1급감염병 등으로 경제사정이 달라져 차임이나 보증금이 상당하지 않게 된 경우에 청구할 수 있다. 이때 당사자는 장래의 차임 또는 보증금의 증감을 청구할 수 있다. 이미 낸 돈이 아니라 앞으로 낼 금액이 대상이다. 장사가 안 된다는 사정만으로 청구가 받아들여진다고 법 조문에 정해져 있지는 않다. 조문의 요건에 해당하는지가 쟁점이다.

증액과 다른 점

법은 증액할 때만 대통령령이 정한 비율을 넘지 못하게 한다. 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 제1급감염병으로 차임이 감액된 뒤 임대인이 증액을 청구하면, 감액 전 금액에 달할 때까지는 이 비율 상한을 적용하지 않는다. 증액 상한은 기존 기사(임대료 증액 상한)에서 다루고, 이 글에서는 감액 청구를 다룬다.

합의가 안 될 때

임대인이 감액에 응하지 않으면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 대한법률구조공단 지부 등에 두는 이 위원회는 차임 또는 보증금의 증감을 둘러싼 분쟁을 심의·조정한다.

적용 범위

제11조의 적용 여부는 월세에 시행령이 정한 비율을 곱한 금액에 보증금을 더한 뒤, 그 합계를 지역별 기준금액과 비교해 판단한다. 이 환산 금액이 기준금액을 넘는 임대차에는 제11조가 적용 목록에 들어 있지 않다. 법 제2조 제3항은 제3조, 제10조 일부, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조만 적용한다고 적고 있다. 월세가 있는 계약은 환산해 더한 금액이 기준 안에 드는지 먼저 확인한다.

청구 사유에 해당하는지, 얼마나 낮출 수 있는지는 계약 내용과 사정에 따라 다르다. 개별 사안의 문의처는 대한법률구조공단이나 상가건물임대차분쟁조정위원회다.