상가 월세 밀리면 언제 해지되나…연체액이 3기분에 달하면 임대인이 해지 가능

월세가 밀렸을 때 먼저 볼 조문은 상가건물 임대차보호법 제10조의8이다. 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

월세를 한 달 단위로 내기로 했다면 1기는 보통 한 달 치다. 그래서 밀린 금액의 합계가 석 달 치에 달하는지를 본다. 두 조문은 보증금이 시행령 상한을 넘는 상가 임대차에도 적용된다(제2조 제3항). 달마다 금액이 다르거나 일부만 낸 경우의 계산은 계약 내용에 따라 다툼이 있을 수 있어 이 기사에서 단정하지 않는다. 다만 제15조는 이 법을 위반한 약정이 임차인에게 불리하면 효력이 없다고 정한다. 계약서에 3기보다 짧은 해지 조건이 있다면 효력을 전문가에게 확인한다.

월세 연체는 계약 갱신 때도 문제가 된다. 제10조 제1항 제1호에는 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있다고 적혀 있다. 조문에 "연체한 사실이 있는 경우"라고 적혀 있으므로, 나중에 갚았을 때 어떻게 되는지는 전문가에게 확인하는 편이 안전하다.

예외도 있다. 제10조의9에 따라 법률 제17490호 시행일부터 6개월 동안 연체한 차임액은 해지와 갱신 거절을 판단할 때 연체액으로 치지 않는다. 그 돈에 대한 임대인의 다른 권리는 그대로다.

입금 날짜와 금액을 정리하고, 사정이 어려우면 임대인과 조정한 내용을 문자나 서면으로 남겨 둔다. 개별 해지가 유효한지는 이 기사에서 판단하지 않는다.